小产权房能不能买? 律师:买小产权房风险大

2017-10-21 04:37

  小产权房是民间对应产权房的俗称,它一直徘徊在法律的边缘。当多次明令清理小产权房时,一些小产权房项目还在暗地里出售着……在十八届三中全会召开后,借着农村集体建设用地上市的“暖风”,不少小产权房项目打出“转正”的口号,提高了小产权房的价格。随着国家两部门下发紧急通知,小产权房的“转正”推测似乎变得遥遥无期。小产权房,究竟该不该买?这是消费者最关心的话题。对此,晨报记者进行了调查,采访了业内人士、法律人士,他们都认为购买小产权房存在很大风险。

  当多次命令清理小产权房的时候,一些小产权房项目还在暗地里出售着。消费者林琳(化名)刚买了一套小产权房。林琳告诉晨报记者,她是人,嫁给小伙子,两人婚后住在婆家。

  “今年初,我在网上看到有个小产权房出售,比周围的商品房便宜很多。”林琳说,她对家里人说了小产权房的事,一家人商量后决定购买小产权房。林琳按照网上留的电话,与房主王峰(化名)取得联系。王峰说自己的小产权房是上、下两层的跃层,大约140多平方米,总价180万元。

  王峰告诉林琳,多年前,当地一个村子盖起了几栋小产权房,价格为2000元/平方米左右,他花了30多万元买了这套小产权房。林琳与王峰谈了几次,但是对方一点价格都不降。林琳和家人最终花了180万买下小产权房。后来,王峰带着林琳去村委会办理了产权变更手续,房产证上房主的名字变为林琳的婆婆。

  虽然林琳和家人买了小产权房,但他们也有了闹心的事,那就是小产权房的产权问题。林琳向记者出示了小产权房的房产证,房产证里面记载了小产权房的面积为140多平方米,使用年限为70年,此证只限于在村域内使用。林琳与王峰去村委会办理产权变更手续时,村委会在变更一栏盖了章。

  林琳问记者,“听说小产权房会转正,你知道是什么时候吗?”记者摇了摇头,林琳又说,“要是小产权房能转正就好了,这样我们住着就更踏实了。”记者走进这个村子的村委会办公室,询问该村小产权房能否“转正”。村委会的工作人员说,“不好说,现在还转不了正。”记者追问说,“那房本上写的70年产权,有没有啊?”该工作人员毫不迟疑地说,“70年产权,村里会遵守的。”

  记者调查发现,与大产权房的交易不同的是,小产权房的买卖过程中,没有限购,没有交税等条件,但购房人无理贷款,都要全额支付房款。

  一家二手房中介公司的销售人员说,2004年,朝阳区一个小产权项目出售,当时房价3000元/平方米,当地同一时期开盘的商品房项目比该小产权项目每平方米贵1000多元。如今,小产权房价涨到23000元/平方米,而商品房已经涨到近4万元。

  销售人员说,随着周围商品房价格上涨,该小产权房价格也在一直上涨。“我们今年8月卖了一套两居室小产权房,总价200万元。三个多月后,同样面积的小产权房售价涨到了220万元。”

  对于小产权房的产权问题,中介公司销售人员毫不避讳,他直言说,“过了年,这个小产权房项目的房本一直没有下来。”不过,销售人员称,“这里的房子不会拆的,等房子转正了,房本就会下来。”

  但是,有关小产权房转正的时间,销售人员说“您只能等着”。销售人员还以十八届三中全会《决定》说事儿,称“农村集体建设用地一上市,小产权房转正的机会就更大了。”销售人员还劝记者说,“小产权房要是能转正,肯定还会涨价的,您要是打算买房还是趁早吧。”

  虽然小产权房的市场交易不断,但是房地产行业的业内人士对小产权房的前景并不看好。市房地产业协会秘书长陈志对记者说,“小产权房现在不可能转正。”

  陈志分析说,小产权房不能转正的根本原因是农村集体土地不能进入市场流转,十八届三中全会公报提出,“要赋予农民更多财产,建立城乡统一的建设用地市场”,只是确定了一个大的方向。至于农村集体建设用地怎样上市,该由哪个部门来确权等相关问题,都没有明确的。

  陈志说,城市土地之所以可以进入市场流转,是因为有关部门在的框架下,对我国土地管理法进行了修改。农村集体建设用地进入市场流转,也要走这样的程序,通过法律对此类土地的交易进行规范。修改法律要经过一定的程序,不是一件简单的事,也不是一天两天就能完成的。

  “现在小产权房转正的说法,都是不的。”陈志说,在十八届三中全会后,有些人吹起小产权房“转正”的风,坑骗消费者,他们购买小产权房,这样的做法都是不对的,没有依法行事。

  小产权房,究竟该不该买呢?对于这个问题,市隆安律师事务所律师陈旭说,“消费者最好不要买小产权房,因为购买小产权房风险很大。”

  陈旭告诉记者,国家两部门下发紧急通知,再次“叫停”小产权房,目前在建、在售的小产权房项目肯定是违法的。“如果消费者购买了此类房产,有朝一日,有关部门把房子拆了,消费者还真没有辙。”

  在陈旭看来,村委会或乡建设的小产权房,如果没有规划,也没有交税,就不符合国家有关法律。陈旭提醒广大消费者说,一旦消费者购买小产权房引发纠纷,购房人将很难得到法律的,购房人的会变得很困难,购房人的损失将难以得到赔偿。